美联储从1月起将每月削减100亿美元长期债券购买额,这意味着全球最大发达经济体正式拉开了退出量化宽松的序幕。

  自2008年国际金融危机以来的货币宽松周期趋于结束,内地在港上市房企过去几年所依存的境外融资优势面临负面冲击。

  2014年刚刚开局,内房企中富力地产、合景泰富、佳兆业、五洲国际、中海地产、碧桂园等纷纷抛出境外发债计划。

  有业内人士分析,在量化宽松政策退出影响显现之前,内房企将抢抓境外融资的窗口期,更多房企将在上半年加入境外融资潮。

  房企抢闸境外发债

  1月8日,五洲国际和中海地产在同一日发布公告,宣布将推出新一轮境外债券融资计划。

  中海地产公告称,控股股东拟通过全资附属公司COFI用现金回购2007年发行并于2014年到期的5亿美元零票息担保可交换债券。

  在债券回购的同时,中海地产还将通过COFI发行最多8.5亿美元于2021年到期新的零票息担保可交换债券。

  根据五洲国际公告,公司建议额外发行2018年到期的美元优先票据,但并没表示此次融资计划的具体规模。

  五洲国际表示,拟建议将发行额外票据所得款项净额用于投资现有及新房地产项目,余下款项则用作一般公司用途。

  此前两天内,富力地产、佳兆业和合景泰富也先后披露拟发行美元优先票据。

  1月7日,富力地产发布公告称,将通过联席全球协调人花旗、中信里昂证券、德意志银行、高盛等机构,将发行2019年到期的10亿美元利率为8.5%优先票据。

  扣除包销折扣及佣金等费用后,此次票据发行估计所得款项净额约为9.82亿美元。富力地产表示,拟使用所得款项净额为现有债项再融资及作一般公司用途。

  另一家港股上市房企佳兆业公告表示,拟根据2013年3月发行一笔原有优先票据的条款和条件,额外发行一笔美元优先票据。

  原有票据是指2013年3月13日,佳兆业发行的一笔利率为8.875%、2018年到期规模为5.5亿美元的优先票据。

  佳兆业此次额外发行的2018年到期之2.5亿美元8.875厘优先票据,拟将有关款项用于再融资现有债务、拨资现有及新物业项目及作一般公司用途。

  与上述房企发债用途基本相同,合景泰富公告称,已在2014年1月7日与花旗、渣打银行及瑞银就票据发行订立购买协议。

  合景泰富此次将发行于2019年到期本金总额6亿美元利率为8.975%优先票据,所得款项将现有债项再融资,并投资其现有及全新项目。

  此外,碧桂园也将于1月10日或前后发行10年期7.5亿美元优先票据。每年息率为7.5%。公司已获得原则上批准将票据在新加坡交易所上市。

  1月8日,中建国际宣布,惠誉将该公司的长期企业信贷和高级无担保由“BBB-”提升至“BBB”,展望“稳定”。有分析认为,这可能是为中建国际将展开新一轮境外融资作铺垫。

  境外融资难度或上升

  除五洲国际尚未披露此次额外美元优先票据融资规模外,上述5家内地房企在一周内抛出的境外融资计划规模达到34.5亿美元。

  从融资用途来看,这一轮房企境外融资潮仍然以融资置换为主,通过发行中长期票据,来偿还即将到期的短期债务,以优化债务结构。

  以碧桂园为例,公司此次拟发行的10年期7.5亿美元优先票据,估计所得款项净额约7.37亿美元,其中约9.572亿元人民币用作赎回今年到期以人民币计值以美元结算利率2.5厘的可换股债券。

  同样面临短期偿债压力的富力地产,在2014年将有两笔总额约为81亿元人民币的债券到期,包括2009年首次尝试公司债的融资方式,发行了55亿元5年期债券,票面利率为6.85%;2011年发行的一笔26.12亿元、利率为7%、2014年到期的优先票据。

  2013年8月,富力地产宣布将在境内发行本金总额不超过60亿元人民币的公司债券,用于偿付2014年将到期的55亿元债券。

  房企新年伊始就展开境外融资的另一背景,与房企销售业绩大幅上涨存在关联,因为业绩和信用才是房企获取低成本境外融资的关键。

  根据已公布的销售数据,富力地产、佳兆业在2013年的销售金额分别实现了23%和38%的大幅增长,碧桂园的年销售金额甚至飙升1.22倍。

  一个更深层次的原因是,美联储宣布退出量化宽松政策,将宣告内地港股上市房企此前所享有的宽松融资环境逐渐仄平。

  过去一年内,受惠于量化宽松政策等多种因素,内房企发债次数大幅上升。根据中原地产统计,截至去年12月中旬,内地房企境外融资总额合计高达3256亿元人民币,比2012年全年额度上涨超过100%。

  根据链家地产市场研究部监测,2013年前11月,40家上市房企的境外债券融资平均利率为7.65%,较2012年下降1.35个百分点。

  但在上海易居房地产研究院研究员严跃进看来,随着美国退出量化宽松政策,国际市场的宏观经济变好,投资回报率加大,大量资本开始回流美国等发达市场,大型房企对于境外市场的融资规模或将会收窄。

  这种影响有一个渐进过程。盛富资本总裁黄立冲认为,目前美国量化宽松政策退出的影响还不明显,内地房企抓紧机会实现境外融资可谓是未雨绸缪。预计最快到下半年,美国量化宽松政策退出的影响将逐步显现。

  以此来看,目前香港市场流动性依然充裕,上半年成为内地房企境外融资的一个窗口期,多家房企希望抢抓这个短暂的窗口期实现融资。

  中原地产市场总监张大伟预测,美国量化宽松政策退出将导致房企融资成本和汇率风险大大增加,内地房企未来在境外融资难度上升。


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